Stiftung Warentest testet Baukredite

Stiftung Warentest FinanztestDie Stiftung Warentests „Finanztest“ hat Baukredite getestet. Interessant finde ich dabei weniger die Tabelle mit den Konditionsvergleichen. Denn: Im persönlichen Gespräch wird die Kondition ohnehin oft „nach Bonität“ festgelegt, nicht selten ist da noch Bewegung in beide Richtungen möglich. Viel interessanter fand ich die allgemeinen Tipps und den Link zum Baugeldrechner (der leider perfekt getarnt war).

Diskussionswürdig: Die Warentester vergleichen alle Darlehensangebote bei 1% Tilgung. 1% Tilgung wird zwar durchaus angeboten und nicht selten gewählt, jeder Häuslebauer sollte sich bei einem Prozent Tilgung jedoch ganz pragmatisch vor Augen halten:

Du leihst Dir 100.000 Euro zu 5,5%.

Du zahlst 25 Jahre lang jeden Monat 541 Euro.

Nach 25 Jahren hast Du 162.000 Euro an die Bank gezahlt.

Nach 25 Jahren hast Du immer noch 46.000 Euro Schulden.

(Angaben lt. Warentest-Excel-Sheet, Annuitätenkredit)

Ob Stiftung Warentest da wirklich praxisnah testet?

28 Kommentare zu “Stiftung Warentest testet Baukredite”

  1. Mario

    Ja! Weil gerade eine Generation (So um die 25 Jahre) heranwächst, Null (0) Eigenkapital, sprich Vollfinanzierung, Haus muss aber her, der A6 muss auch bezahlt werden und der Kleine will auch Kleidung.

    Und abbezahlt wird, wenn die Alten abtreten und deren Reihenhaus (das ja sooo verhasst ist) versilbert wurde….

  2. Patrick

    Sehr pragmatisch, Mario, aber scheinbar oft wahr.

    Naja, ich denke die 1% Tilgung sind nur zu Vergleichszwecken angenommen und bei den Angeboten als Mindesttilgung vorgesehen.

    Schöne Grüße vom ILFer Bau,
    der 29jährige Patrick ;-))

  3. Marvin

    @ Mario

    Das sehe ich nicht ganz so drastisch wie du. 25, Vollfinanzierung, Haus muss her. Ja und? Ist schließlich in unserer Zeit eine der besten Altersvorsorgungen die man bekommen kann. Wozu soll die Generation „25“ erst bis 35 sparen und sich dann mit Eigenkapital ein Haus finanzieren? Da sind bereits weitere 10 Jahre an Miete (hier in München bei durchschnittlich 700 Euro kalt), ca 84.000 Euro, ins Land gegangen, ohne dafür etwas für seine Altervorsorge getan zu haben.

    In anderen Ländern ist die Null % Finanzierung wesentlich gängiger und keineswegs verwerflich.

  4. Mario

    @Marvin

    250000 aufgenommen.
    4% Zins im Jahr
    1% Tilgung im Jahr

    Ergibt nach 10 Jahren 95.500 Zinserträge für die Bank!

    Ergo: 10kEuro mehr aufgebracht für was? Altersvorsorge von wem? Genau, vom Sparkassen-Direktor!

  5. Marvin

    @Mario

    Mir gehts ja nicht um die 1% Tilgung sondern um die Verteufelung der Vollfinanzierung ๐Ÿ˜€ Man muss mit 25 nicht mittellos sein, trotzdem schafft es kaum einer bis dahin 20% Eigenkapital für sein Haus beiseite geschafft zu haben ๐Ÿ˜‰ Ich bin auch der Meinung das man ein Haus nur kaufen sollte, wenn man dementsprechend verdient, ergo auch ordentlich tilgen kann. Und dann macht meiner Rechnung wieder plus :)

  6. Mario

    @Marvin: Und wie willst Du mit 25 „ordentlich“ verdienen?

    Im Handwerk? In der Industrie? Zu letzterem kann ich ziemlich genau sagen, was ein 25jähriger so hat: Im Schichtbetrieb und Steuerklasse 1 keine 2000,- netto im Monat. Bleiben im Jahr abzgl. der rd. 10kEUR Zinsen und zzgl. aussertariflicher Leistungen 18kEUR. Bei 2% Tilgung wären das dann noch etwas über 1kEUR im Monat, von denen dann Auto/Nebenkosten/Leben bezahlt werden müssen…

    Vollfinanzierung schön und gut, die Banken machen das natürlich gerne mit, mit schlechterem Zinssatz, weil größerem Risiko, aber um dann wirklich noch „zu leben“??? Das artet in Stress aus.

    Okay, ich muss gestehen, ich kann das so leicht schreiben, gehöre ich doch zur Erbengeneration, die im gemachten Nest liegen….

  7. Patrick

    Muhahaaaaa… Mario, der war gut. Der arme Arbeiter… hat keine 2000 Euro netto im Monat. Was soll ich denn da sagen mit meinem Angestelltengehalt??
    Aber bauen geht trotzdem, wenn man halt vorher bescheiden lebt und nicht alles für Plasma-TVs, Urlaube, Audi A6e, etc. rausprasst.
    Okay, ich bin ja auch schon 29 :-)

    Gruß vom ILFer Plattenbau,
    Patrick

  8. Marvin

    „m Handwerk? In der Industrie? Zu letzterem kann ich ziemlich genau sagen, was ein 25jähriger so hat: Im Schichtbetrieb und Steuerklasse 1 keine 2000,- netto im Monat.“
    Es soll auch Menschen geben die nicht im Handwerk und im Schichtbetrieb ihr Geld verdienen müssen ๐Ÿ˜‰ Und Steuerklasse 1? Wieso sollte ich als unverheirateter Single ein Haus bauen ๐Ÿ˜€

  9. Mario

    @Patrick: Ach komm, setze es doch in den Zusammenhang mit meinem ersten Kommentar!

    Ist doch genau, das was ich sage. Die Jungs, die ich meine, prassen was das Zeugs hält und auf einmal kommt die Idee „Haus, geil, will ich!“. Also muss ne Vollfinanzierung her. Und das halt, bei nem Lebensstandard, bei dem 1500,- im Monat verklopft wurden!

    @Marvin: Und? Was hat da ein 25jähriger brutto? 40kEUR? 50kEUR?

  10. risingsun

    @ Patrick
    geb Dir Recht, ich behaupte mal wenn man einigermaßen verdient, ob nun 2k EUR netto im Monat reichen laß ich mal unkommentiert, kann man immer bauen wenn man sich einen STRENGEN Kostenplan setzt. Außnahme sind die teuren Großstädte wie München, Hamburg, Frankfurt etc. bei denen der Grund oft mehr kostet als ein Standardhaus.

    zum Bescheiden leben… geb ich Dir nicht Recht. Ich hab zufälligerweise

    1.
    nen A6 (sogar den nicht grad spritsparenden 6 Zyl. Avant Quattro Automatik) und finde das ich damit alles andere tue als das Geld rausprassen. Hab den Wagen 3 Jahre alt gekauft und fahre ihn nun schon 7 Jahre, wie will man mehr sparen ? Keine außergewöhnlichen Reparaturen, nie liegengeblieben und Unmengen an Material transportiert und Dank ebay noch ne Menge dabei gespart ๐Ÿ˜‰ o.k. ich fahr auch mit Flüssiggasumbau und zahl somit nur die Hälfte an Energiekosten… Also hängts nicht an der Marke oder dem Modell, sondern was man drauß macht.

    2.
    Urlaub flog ich IMMER 2x im Jahr (1×2 und 1×1 Woche), aber eben Last Minute, seit dem Hauskauf fehlt aber einfach die Zeit und es ist nun nur noch 2×1 Woche od. 1x 2 Wochen

    3.
    witziger Weise hab ich auch nen Plasma, aber den erst seit dem wir das Haus gekauft haben, davor war zwar Geld aber nicht genug Raum vorhanden. Dazu sei aber angemerkt das wir zumindest den Plasma nicht hätten wenn wir selbst gebaut hätten, denn da gibt man wirklich oft den letzten Cent aus, ob’s nun Sinn macht oder nicht sei mal dahingestellt und ist jedem seine eigene Entdscheidung. Ich aber wüßte genau das mir genau das der fall gewesen wäre, denn wer gibt sich schon mit „billig“ zufrieden ?

    4.
    hab ich auch sonst ganz gut gelebt, nie in nem alten Miniloch gelebt, bin oft ausgegangen und war überall dabei. Es kommt halt drauf an was man mit dem Geld macht das übrigbleibt ! Ich hatte das Glück mit 24 ! in München ne große günstige Wohnung finanziert bekommen zu haben und das mit 100% bei mittelmäßigem Einkommen (ich sag nur Ö.Dienst) . Heute geht das natürlich nicht mehr, da würde sogar die Spießer-Bausparkasse abwinken, zu Zeiten wo „Peanuts“ was zum Knabbern waren ging das noch…

    Ich mag einfach dieses Klischee-denken nicht und die vom Thema abschweifende Ausführung sei mir deswegen verziehen.

  11. risingsun

    ach ja, bin 34 und habs Dank der Horrorgrundpreise in München (über 180.000 für ein RH-Grundstücksanteil mit unter 300qm ist normal) letztes Jahr erst geschafft mich häuslich niederzulassen und auch das nur außerhalb und als Doppelverdiener in nem kaum Gebrauchten REH..

  12. risingsun

    und jetzt endlich was zum Thema:

    Eine gute gekaufte Immobilie gewinnt an Wert od. bleibt zumindest im Wertbereich der Inflation wenn man eine Instandhaltungsrücklage in Höhe der Inflation annimmt.

    Zur 1%-Finanzierung:
    macht doch u.U. Sinn, wenn man Kredite mit 3,35% Zinsen hat, oder ? Bei sicherer Geldanlage bekommt man das schon heut nach nicht mal einem vergangenen Jahr schon als Festgeldzins ! Bedeutet für mich also jederzeitige wieder rückgängigmachbare Sondertilgung in beliebiger Höhe ๐Ÿ˜‰ Was will man mehr Schulden haben und Geld für gleicdh oder mehr anlegen ?

    @mario
    „MÖP“ Milchmädchenrechnung, die Miete steigt im Schnitt um die Inflationsrate, also ca. 1-2 % im Jahr. Sind in 10 Jahren ca. 20% !! Steigt die Inflation weiter an wirds irgendwann düster….

  13. Stefan

    @risingsun: Einmalig mag Dir der Balanceakt gelingen, sofern Deine 3,35% effektiv sind: Geldanlage mit höherem (netto-)Ertrag als die Kosten der Finanzierung. Dazu jedoch drei „Aber“:

    „Aber 1“: Das funktioniert nur, wenn Du nach Ablauf der Zinsbindung komplett tilgen kannst. Die Wahrscheinlichkeit dass Dir die Anschlußzinsen die Tränen in die Augen jagen ist sonst sehr hoch. Bei dem oben beschriebenen Zinssatz hast Du höchstwahrscheinlich eine sehr kurze Zinsbindung. Mit anderen Worten: Das ist kaum zu schaffen.

    „Aber 2“: Um entsprechende (netto!-)Erträge zu erzielen mußt Du Dein Geld meist recht lang binden.

    „Aber 3“: Für Zinserträge werden Steuern fällig ๐Ÿ˜‰

  14. risingsun

    @Stefan
    die 3,35% sind nominal, eff. sind es 3,43%, aber es geht ja rein um die monatl. anfallenden Zinsen (ohne Konto- u.a. Gebühren, Disagio etc.), also muss in dem Fall nominal als Rechnungsgrundlage gelten. (hatte das Geld ja nicht davor übrig)

    zu Aber 1: Geb ich Dir recht, aber ist bei uns ja auch genau die Summe die in 5 Jahren 100%ig geschafft wird. Also eine relistische Größenordnung. Haben ein dreifach-Splitting 5 Jahre, 10 Jahre und endläufig (10 Jahre + Bausparer)

    zu Aber 2: Nein, täglich verfügbar. Consors z.B. 3,3% (siehe Werbung)

    zu Aber3: Ja, aber nur wenn sie über dem Freibetrag liegen, davon kann ich mom. aber leider nur träumen…. wird aber mit Sicherheit nach einigen Jahren eintreten, geb ich Dir Recht. Wohl aber nicht in den 5 Jahren der günstigen Laufzeit. Wir reden hier nur von einem mittleren 5-stelligen Betrag !

    Problematisch wirds eher irgendwann später wenn der Bausparer ne hohe Ansparsumme hat die den Freibetrag übersteigt und kein Kindersegen (mit weiteren Freibeträgen) kommt, aber wer kann schon mit X-Unbekannten rechnen ๐Ÿ˜‰

  15. Stefan

    @risingsun: Es lebe die Werbung: Die 3,3% bekommst Du nur auf die ersten 10.000 Euro, und auch nur maximal ein Jahr lang.

  16. risingsun

    Jep und ab 2500 EUR Einlage, sonst Kontogebühr !
    War auch nur aus dem Kopf heraus, wer rechnet schon damit das das nachgeprüft wird ๐Ÿ˜‰

    Leider bietet selbst Di(e) Ba(nk) nur 3,0 auf 6 Monate Festgeld (unbegrenzt), deswegen wird wohl dieses Jahr die Sondertilgung genutzt wenn sich bis Herbst nix bewegt….

    Aber im Endeffekt eigentlich alles Peanuts im Vergleich zu den Gesamthauskosten, vor allem wenn man schon wieder was Strompreiserhöhungen der stadtwerke ab 01.01.2007 hört. Die müssen wohl irgendwie die Verluste durch die wachsenden Photovoltaikler wieder ausgleichen ๐Ÿ˜‰

  17. Andreas

    Also ich finde das mit der 1%igen Tilgung schon eine vernünftige Sache.
    Auch wir haben 250.000 Euro zu 1% aufgenommen (3,7% Zinsen nominal, 15 Jahre fest).
    Damit ist man erstmal auf der sicheren Seite, wenn etwas mal nicht so läuft. Wie mittlerweile wohl überall üblich, haben wir die 5%ige Sondertilgung pro Jahr. Wenn man von den paar Euro für den Zinseszins absieht, ist das wesentlich günstiger. Am Ende des Jahres wird ein Kassensturz gemacht und getilgt, was geht. Die monatliche Verpflichtung bleibt aber relativ gering.
    Anders kann das schnell ins Auge gehen, insbesondere wo jetzt ja die Heuschrecken in Deutschland Kreditpakete aufkaufen.
    Etwas Anderes ist es natürlich, wenn das Einkommen so gering ist, daß mit ziemlicher Sicherheit die Sondertilgung nie genutzt wird. Aber dann ist meiner Meinung nach das Haus eh zu teuer.

  18. Stefan

    @Andreas: Da wünsche ich Dir aber, dass Dein Haus und die vielen einzurichtenden Räume nicht so viele Wünsche aufwerfen, wie das bei uns der Fall ist. Unsere „eisernen Vorgaben“ für die ersten beiden Sondertilgungsjahre sind bereits über den Jordan ๐Ÿ˜‰ Und das bedeutet dann: Die nicht getätigte Sondertilgung schleppst Du gnadenlos bis zum Ende der Laufzeit mit durch, eine zweite Chance gibt es nicht. 12.000 Euro, die Du nicht wie geplant sondergetilgt hast kosten Dich in den 15 Jahren vermutlich knapp 7.000 Euro Zinsen.

    Wenn man die eiserne Disziplin tatsächlich aufbrint, haben die Sondertilgungen tatsächlich wenig Nachteile als Alternative zu höheren Tilgungen. Beachten muß man nur, dass manche Sondertilgungsquoten auf die Restschuld bezogen sind. Das bedeutet: In 10-15 Jahren kannst Du nur noch halb so viel sondertilgen wie zu Anfang.

  19. holger

    Hey Leite,
    ihr könnt einem das Gebauthaben ja so richtig schön vermiesen.
    Danke!

  20. Stefan

    @Holger: Och mensch, wieso das denn? Nicht dass ich gerne Kredite tilge, aber der virtuelle Schildenberg macht mir den Spaß am Haus eigentlich nicht (mehr) kaputt ๐Ÿ˜‰

  21. risingsun

    @Stefan
    das einen nicht sondergetilgte 12k Euro in 15 Jahren 7k Zinsen kosten würde bedeuten das man das Geld im Sparstrumpf aufbewahrt ! Wenn man’s mal mit nur der Hälfte der Zinsen anlegt sind’s nur noch 3,5k Euro und was die in 15 Jahren Wert sind…..

    Wie schon erwähnt sind bei einer Inflationsrate von stetigen 1,5-2% die Schulden in 15 Jahren 22,5 – 30% weniger hoch, da kann man die nicht geleisteten Sondertilgungen dann fast vom Weihnachtsgeld (wenns des bis dahin noch gibt) bezahlen.

    Bei uns stellt sich das Problem nicht ganz so tragisch dar, da wir bei 2 der 3 Krediten je bis zu 10k Euro Sondertilgung im Jahr haben ! Also wohl mehr als wir je aufbringen können, außer es kommt positiv Unvorherseh-BAR-es ๐Ÿ˜‰

  22. Stefan

    @risingsun: Meine Grundüberlegung war, dass eine Sondertilgung nicht stattfindet, weil das Geld nicht dafür bereit liegt. Nach einem Hausbau eine gar nicht so unwahrscheinliche Geschichte, oder? Zumindest bei uns ist es bereits passiert. Es landet also weder im Sparstrumpf, noch in der Tilgung. Es wird einfach nicht getilgt, es wurde anderweitig ausgegeben. Und es kann auch nicht im nächsten Jahr nachgeholt werden (weil Höchstbeträge bei Sondertilgungen nunmal einmalige Höchstbeträge bleiben).

  23. Daniel

    Ungeachtet der Tatsache, ob das Geld für eine Sondertilgung in absehbarer Zeit verfügbar ist, sollte man diese Möglichkeit a) immer nutzen, wenn sie sich bietet und b) auf jeden Fall vertraglich vereinbaren. Wie etwa am Beispiel auf http://www.online-kredite.com/ratgeber/sondertilgung.html zu sehen, lässt sich mit einer Sondertilgung ein Vielfaches desdafür aufgewendeten Kapitals über die Laufzeit des Darlehens sparen. Da kaum ein Bauherr Geld zu verschenken hat, spricht also alles für einen schnelleren Abbau der Kreditschulden.

  24. MatthiasH

    Bin auch der Meinung das man Sondertilgungen immer vorher vereinbaren sollte, diese lohnen sich auf jeden fall, jeder der Sich ein bisschen mit Anuitätzinsen auskennt weis das der aufzinsunsfaktor bei 5% über 25 jahre bei über 230% liegt sprich für jedne euro den man leiht muss man am ende 2,3 Euro zahlen, kann man sondertilgungen leisten kann sich diser Zins gleich mal um 70% vergeringern!

  25. Uwe

    @ MatthiasH
    Da kann ich mich nur anschließen. Sondertilgungsraten sollten im vorher schon vereinbart werden. Erst damit kann man wirklich ein paar Euro sparen.

  26. MatthiasS

    Hallo,
    ich verstehe nicht, wie ihr das alle gemacht habt. Mit 2200 netto im Monat wollte ich eine 100% Vollfinanzierung über 250.000 aufnehmen bei 1% Tilgung. Verheiratet, keine Kinder, keine laufenden Kredite, keine anderen Schulden, Kapitallebensversicherung mit Rückkaufwert 25.000, 12.000 im Depot. Ich hatte mir eine Rate von 1.200 Euro ausgerechnet. Meint ihr ich hätte was bekommen?? NIX! Niemand hat mir ohne mind. 20% Eigenkapitalleistung etwas angeboten… verstehe ich nicht. Mittelerweile hab ich Kopfschmerzen von den ganzen Berechnungen, Zahlen und Risiken und wohne weiter zur Miete…

  27. risingsun

    @MatthiasS
    mit Deinen Daten ist es klar das die Finanzierer abwinken, denn 2200โ‚ฌ netto ist einfach zu wenig für 2 Personen, die meisten Banken rechnen 700-1000โ‚ฌ (1000-1300โ‚ฌ für 2 Personen) Lebenshaltungskosten ohne Miete/Wohnen. Da bleibt bei Dir wenig Luft nach oben, mit einem rechnerischen Rest von 1200โ‚ฌ zum Wohnen bei 5%+1% Tilgung kommst Du auf eine Kreditsumme von max. 240.000โ‚ฌ

    Für eine Vollfinanzierung OHNE weitere Sicherheiten/Bürgen müßtest Du locker das Doppelte verdienen !
    Deine Sicherheiten sind teilw. nicht viel Wert, Wertpapierdepots werden meist nur für 50% Wert beliehen. Kommen bei Dir also gerade mal 30k โ‚ฌ zusammen, also 12% EK, mal davon abgesehen das mit dem Rückkauf im Notfall erhebliche Verluste einher gehen. Es ist auch deswegen zu wenig da bei einem Zwangsverkauf die Immobilie im Regelfall für mind. 20% unter Wert weggeht. Zumindest nach Bankenkalkulation.

    Mein Tip:
    was billigeres (Wohnung) kaufen oder jemanden in der Familie finden der einem Sicherheiten abtritt (freie Grundschuld des Elternhauses z.B.)

    Bedenke das der Blog und die Daten hier auch einige Jahre alt sind, vor paar Jahren war noch einiges möglich, was durch Basel und die Bankenkrise mittlerweile undenkbar geworden ist.

  28. MatthiasS

    Hallo risingsun,
    danke für Deine Antwort! Die 250.000 wären ja für eine Wohnung gedacht gewesen. Wohne in Stuttgart, die Preise sind verdammt hoch. Ich dachte nur, „niedrige Zinsen“ usw. da könnte man mal auf den Zug aufspringen. Bin trotzdem enttäuscht verstehe aber, dass meine Sicherheiten nicht viel wert sind… btw finde ich 1.300 für einen Zweipersonenhaushalt von den Banken lächerlich kalkuliert. Wir brauchen gerde mal die Hälfte, wenn überhaupt und können trotzdem gut leben! Naja. Schönen Gruß an die Eigentümer

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